Conhecida por sua paisagem urbana marcada por arranha-céus imponentes à beira-mar, Balneário Camboriú, em Santa Catarina, entra em uma nova fase de seu desenvolvimento. A cidade, que já ostenta alguns dos edifícios mais altos do Brasil, agora se prepara para expandir essa verticalização para além de sua famosa orla e região central. Recentemente, a Câmara de Vereadores aprovou uma nova lei de microzoneamento que redefine o desenho urbano, permitindo a construção de empreendimentos de grande porte em corredores de desenvolvimento nos bairros.
A medida representa uma atualização significativa da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do município, que não era revisada desde 2008. Com a sanção do Projeto de Lei Complementar 2/2026, aguardada pela prefeita Juliana Pavan (PSD), Balneário Camboriú busca não apenas controlar o ritmo desse crescimento, mas também utilizar os recursos gerados pela própria verticalização para financiar obras essenciais de infraestrutura, prometendo um desenvolvimento mais equilibrado e descentralizado.
Expansão planejada e novos instrumentos urbanísticos
A principal inovação da nova legislação é a permissão para que prédios de até 120 e 150 metros de altura sejam erguidos em terrenos maiores nos bairros. Essa mudança visa redistribuir o adensamento populacional, que antes se concentrava quase exclusivamente nas áreas mais valorizadas da cidade. Para Marcelo Freitas, assessor jurídico, coordenador-geral da Equipe Técnica Municipal e secretário interino de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, um dos objetivos centrais é “levar o adensamento aos bairros e equilibrar o desenvolvimento da cidade, ampliando a infraestrutura em diferentes regiões”.
A estratégia da prefeitura se apoia em dois pilares: a ampliação do uso da outorga onerosa de potencial construtivo e o zoneamento excepcional. A outorga onerosa é um mecanismo financeiro que permite ao incorporador construir acima do índice básico (que será de 2,2 vezes a área do terreno) mediante um pagamento ao município. Em corredores específicos, os empreendimentos poderão atingir índices entre 5 e 7, desde que comprem essa diferença da prefeitura. Esses recursos são cruciais para o financiamento de projetos como a reurbanização da praia, a ligação da Avenida Martin Luther até Itajaí, a finalização da Avenida Prefeito Meirinho, o Contorno do Cristo Luz e o Acesso Norte.
Zoneamento excepcional e a criação de espaços públicos
O zoneamento excepcional é outra peça fundamental na nova política urbana de Balneário Camboriú. Ele permite uma verticalização mais intensa em grandes terrenos fora da orla, mas com contrapartidas urbanísticas rigorosas. Lotes com áreas entre 2,5 mil e 3,5 mil metros quadrados, faixas de 7,5 mil metros quadrados e, em bairros como Nova Esperança e São Judas Tadeu, áreas acima de 35 mil metros quadrados, poderão abrigar torres de 120 a 150 metros de altura, o equivalente a cerca de 30 a 40 pavimentos.
Em troca dessa maior altura, a taxa de ocupação do solo nesses lotes será limitada a 30% da área total. O restante deverá ser mantido como área privada de uso público ou coletivo, como praças, áreas comerciais e outros equipamentos urbanos. Marcelo Freitas explica que a intenção é criar empreendimentos que combinem torres altas com amplos espaços de convivência e serviços, integrando-os à vida dos bairros.
Visão urbanística e o desafio da qualidade de vida
O arquiteto e urbanista Carlos Vinicius Bortolato, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan, avalia que a proposta está alinhada a uma visão contemporânea de cidade. Ele compara a iniciativa a premissas do urbanista Jaime Lerner, como a “acupuntura urbana” ligada à descentralização. “Levar serviços aos bairros faz com que os moradores não precisem se deslocar tanto, aliviando o sistema de transporte e o sistema viário”, afirma Bortolato, destacando o potencial para melhorar a mobilidade urbana.
Bortolato também aponta uma carência histórica de Balneário Camboriú: a falta de espaços verdes estruturados para os moradores. Apesar da paisagem de arranha-céus, a cidade carece de praças arborizadas e áreas de lazer acessíveis. A exigência de espaços verdes e de uso público nos novos empreendimentos de grande porte nos bairros é vista como uma oportunidade para corrigir essa deficiência. “Verticalização não significa algo maléfico; ela pode ser benéfica, desde que planejada e que se sigam as diretrizes que o novo Plano Diretor e o microzoneamento trazem”, pondera o arquiteto.
Infraestrutura e o impacto social da verticalização
Além das alturas e dos espaços públicos, o novo microzoneamento também altera a relação dos edifícios com a rua nos principais corredores de desenvolvimento, como as Avenidas do Estado, Terceira, Quarta, Quinta, Martin Luther e das Flores, além de vias na Região Sul. Nesses locais, a lei exige um recuo de 10 metros entre o terreno e o início da construção. Esse espaço será utilizado para a implantação de calçadas mais largas, faixas para transporte coletivo e ciclovias, além de corredores verdes com incentivo à biofilia e projetos de arborização urbana.
A questão da moradia acessível é um ponto sensível em Balneário Camboriú, onde os altos preços dos imóveis já levam muitos moradores a buscar cidades vizinhas. Embora o poder público tenha pouca influência direta sobre os valores de aluguel e venda, a verticalização nos bairros pode, em tese, aumentar a oferta e, consequentemente, impactar os custos. No entanto, o desenvolvimento e a infraestrutura também tendem a valorizar os imóveis. A prefeitura, ciente desse desafio, prepara uma legislação específica para moradia acessível, que será enviada à Câmara nas próximas semanas, visando tornar o acesso à moradia mais democrático na cidade.
O futuro urbano de Balneário Camboriú
Na leitura de Carlos Vinicius Bortolato, o novo desenho urbano aponta para a consolidação de “duas cidades em uma”: a Balneário Camboriú mais antiga, concentrada entre a Avenida Brasil, a Atlântica e a Terceira Avenida, e uma nova cidade que se firmará nos bairros, nos corredores de adensamento previstos no plano. Essa visão, segundo ele, é um indicativo de que a cidade está, pela primeira vez, pensando no morador e não apenas na orla. É um passo importante para um planejamento urbano que busca equilibrar o crescimento econômico com a qualidade de vida e a sustentabilidade.
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